Przeglądy budowlane w 2025 roku – kompendium wiedzy dla zarządców nieruchomości
Zarządzanie nieruchomością to nie tylko dbanie o estetykę klatek schodowych czy negocjacje z dostawcami mediów. To przede wszystkim ogromna odpowiedzialność prawna za bezpieczeństwo ludzi przebywających w budynku. Rok 2025 przynosi stabilizację pewnych cyfrowych rozwiązań, ale też bezlitośnie weryfikuje rzetelność wykonywania przeglądów.
Fundamentem wszystkich działań w tym zakresie pozostaje Art. 62 ustawy Prawo budowlane. Jak interpretować go w dobie nowych przepisów i o czym musi pamiętać każdy profesjonalny zarządca?
Art. 62 Prawa budowlanego – więcej niż tylko formalność
Artykuł 62 to swoista „konstytucja” utrzymania obiektów budowlanych. Nakłada on na właścicieli i zarządców obowiązek poddawania budynków okresowym kontrolom. W 2025 roku interpretacja tego przepisu kładzie jeszcze większy nacisk na cyfryzację dokumentacji (system c-EB) oraz precyzyjne dokumentowanie stanu technicznego instalacji.
Główne rodzaje kontroli:
- Kontrola roczna: Obejmuje sprawdzenie stanu technicznego elementów budynku narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne, instalacji gazowych oraz przewodów kominowych.
- Kontrola pięcioletnia: Szerszy audyt obejmujący stan techniczny i przydatność do użytkowania całego obiektu, jego estetykę oraz instalację elektryczną i piorunochronną.
Dom jednorodzinny vs. Obiekt komercyjny – kluczowe różnice
Prawo budowlane nie traktuje wszystkich budynków jednakowo. Jako zarządca musisz wiedzieć, gdzie kończą się uproszczenia, a zaczynają rygorystyczne wymogi.
| Cecha | Dom jednorodzinny | Budynek wielorodzinny / Komercyjny |
| Kontrola roczna (ogólna) | Nie jest wymagana (z wyłączeniem instalacji gazowych/kominowych) | Obowiązkowa |
| Kontrola instalacji gazowej | Obowiązkowa (raz w roku) | Obowiązkowa (raz w roku) |
| Kontrola 5-letnia | Obowiązkowa | Obowiązkowa |
| Książka Obiektu Budowlanego | Często w formie uproszczonej | Obowiązkowa (najlepiej w formie cyfrowej c-KOB) |
Warto zauważyć, że w przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m² lub innych obiektów wielkopowierzchniowych (np. hale magazynowe), kontrole okresowe muszą odbywać się dwa razy w roku (do 31 maja i do 30 listopada).
Mechanizm kontroli i system sankcji – dlaczego terminowość to priorytet?
W 2025 roku nadzór budowlany (PINB) dysponuje narzędziami pozwalającymi na szybszą weryfikację tego, czy budynek posiada aktualne przeglądy.
Uwaga: Brak aktualnego przeglądu to nie tylko ryzyko mandatu. W razie awarii lub pożaru, ubezpieczyciel niemal na pewno odmówi wypłaty odszkodowania, jeśli stwierdzi uchybienia w terminach kontroli wynikających z Art. 62.
Sankcje za niedopełnienie obowiązków:
- Mandaty karne: Nakładane bezpośrednio na zarządcę lub właściciela.
- Decyzje administracyjne: Nakaz natychmiastowego usunięcia nieprawidłowości pod rygorem zamknięcia obiektu lub jego części.
- Odpowiedzialność cywilna i karna: W skrajnych przypadkach, gdy zaniedbanie doprowadzi do katastrofy budowlanej lub uszczerbku na zdrowiu lokatorów.
Inżynier z uprawnieniami – Twój najsilniejszy sojusznik
Częstym błędem jest traktowanie przeglądu jako „zbierania podpisów”. W rzeczywistości, rola inżyniera posiadającego odpowiednie uprawnienia budowlane jest kluczowa.
Profesjonalny audytor nie tylko odnotowuje usterki, ale przede wszystkim:
- Ocenia stopień zużycia elementów konstrukcyjnych.
- Wskazuje priorytety remontowe, co pozwala zarządcy lepiej planować fundusz remontowy.
- Gwarantuje bezpieczeństwo prawne – poprawnie sporządzony protokół jest dokumentem urzędowym chroniącym zarządcę przed zarzutem niedopełnienia obowiązków.
Pamiętaj, że od 2024/2025 roku coraz więcej uprawnień i protokołów musi być weryfikowalnych w centralnych rejestrach. Wybierając wykonawcę, zawsze sprawdzaj jego aktualną przynależność do Izby Inżynierów Budownictwa.
Podsumowanie
Przeglądy budowlane w 2025 roku to proces, który wymaga od zarządcy skrupulatności i świadomego wyboru partnerów technicznych. Art. 62 Prawa budowlanego to nie „zło konieczne”, ale narzędzie pozwalające na bezpieczne i ekonomiczne zarządzanie tkanką miejską.